2023 - Finanzierungskosten für Immobilieneigentum und was macht die Investition in Neubauimmobilien interessant
Verwandeln Sie die scheinbaren ungünstigen Marktchancen in Nutzen
Schauen wir auf die aktuellen Zinskonditionen, zögern viele Investoren sich mit dem Thema Immobilienerwerb zu beschäftigen
In meinem heutigen Beitrag möchte ich mich etwas näher mit dem Thema Wohneigentum als Kapitalanlage und Zinsen beschäftigen.
In den vergangenen Wochen steigen die Zinsen verhältnismäßig stark gegenüber den letzten Jahren an, das weiß jeder. Haben Sie sich einmal den langfristigen Trend für die Zinsentwicklung in Deutschland angesehen?
Im Vergleich liegen wir immer noch recht günstig. Meine erste Immobilie habe ich mit knapp 7 % finanziert und damals 1 % getilgt. Viele würden aus der heutigen Sicht sagen, es war kein gutes Geschäft. Ich sehe es anders. Für mich war es ein gutes Geschäft bis heute, obwohl die Prolongation auch nicht optimal verlief.
Meine persönliche Meinung ist, dass viele Kaufwillige die Zinsen als Ausrede nehmen, um eine Entscheidung zu verschieben.
Sicher stellen Sie sich auch die Frage: Wie sinnvoll ist es, aktuell in Immobilien zu investieren?
Der größte Knackpunkt ist für viele Investoren der Kaufpreis. Doch gehen Sie bitte einmal logisch an diesen Punkt.
Warum sollten sich die Kaufpreise für Neubauten und Denkmäler signifikant nach unten bewegen?
Die Inflation ist hoch, das bedeutet auch für Immobilien, dass die Preise steigen. Nach meiner Meinung sehe ich für die nächsten Monate nur noch einen moderaten Anstieg bis zur Seitwärtsbewegung. Anders wird es bei den Zinsen sein. Diese werden bis zum Jahresende weiter steigen.
Die Baukosten erhöhen sich
Wenn Sie auch gleich wieder sagen, dass es so nicht ist, da in einigen Bereichen die Preise für Baumaterialien gesunken sind. Ja, so ist es. Zu den Baukosten gehören aber weitere Kosten wie Grundstückskosten, Entwicklungs- und Planungskosten, Beschaffung, Lohn- und Lohnnebenkosten, Gutachterkosten, Verwaltungskosten, Baunebenkosten wie Erschließung, Versicherung, Baustelleneinrichtung usw. und dann noch Gebühren und Kosten für Notare und Anwälte. Mit Sicherheit sind hier nicht alle Posten aufgeführt.
Worauf ich hinaus möchte ist der Punkt, dass höhere Bauvorschriften, der erforderliche Einsatz von regulierten Technologien und die doch sehr steigenden Lohnkosten sich in allen Bereichen wiederfinden und den Bau verteuern. Also, woher soll bitte eine Preissenkung auftauchen.
In meinem Podcast zur Lage der Immobilien während der Coronakrise habe ich schon darauf hingewiesen, dass es sicherlich bei Bestandsimmobilien eine Korrektur geben wird. So ist es auch.
Es werden aktuell Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser etwas mehr verkauft, je nach Lage. So ist mein Eindruck.
Jetzt werden Sie fragen: Wer soll da noch investieren?
Es investieren immer weiter, Menschen mit höheren Einkommen und mit Barvermögen (angespart oder geerbt), die erkannt haben, wie wichtig die Sicherung des Geldes ist. Es sind auch Menschen, die einfach Wohnraum schaffen möchten und somit einen Beitrag für die Gesellschaft leisten können.
Eine weitere Gruppe investiert, um regelmäßige Einnahmen zu erzielen oder auch um Vermögen über Generationen zu sichern. Dafür gibt es entsprechende Gestaltungsmöglichkeiten.
Wie sieht die aktuelle Finanzierbarkeit aus?
Insoweit verlangen Banken aktuell mehr Eigenkapital von uns Investoren. Die Nebenkosten werden grundsätzlich aus Eigenkapital finanziert (Ausnahmen bestätigen jede Regel) und mitunter verlangen die Institute weiteres Kapital bis zu 10 % des Kaufpreises je nach Objekt, Lage und Bonität.
Alle unsere Projekte werden von den Banken für Kapitalanleger und Eigennutzer gern finanziert.
Welche Immobilien sind nachgefragt?
Durch Erhöhung der Abschreibung beim Neubau auf 3 %, ist es für jeden Investor zu überlegen, ob ein Neubau auch interessant sein könnte, denn immerhin haben Sie nach 20 Jahren bereits 60 % abgeschrieben. Der Vorteil bei einem Neubau ist die energetische Komponente, da immer der neueste Standard verarbeitet wird. In meiner langjährigen Tätigkeit habe ich erkannt, dass ich mit Denkmalimmobilien nicht jeden Menschen begeistern kann.
Es gibt doch wirklich Menschen, die diese schönen alten Häuser nicht mögen.
Die Gründe sind u.a. die Raumhöhen, oft ist ein Punkt die Grundrissgestaltung, da sich die Planung an die alten Grundrisse orientiert und mitunter nicht alles optimal verläuft. Oft sagen mir Interessenten, dass Sie in kein altes Krankenhaus investieren möchten, da die energetische Belastung der Häuser nicht gut ist. Zu diesem Thema werde ich im Jahresverlauf noch etwas ausführlicher schreiben.
Halten wir fest: Neubauten werden für den Anleger interessanter. Fest steht auch, dass Anleger schon in der Vergangenheit mehr in Neubauten investierten als in Denkmäler. Letztlich ist es auch eine Geschmackssache.
Die Quartiersentwicklung, welche Bedeutung hat sie?
Anhand der nachfolgenden Sätze, möchte ich Ihnen veranschaulichen, wie wichtig es ist, nicht nur einfach eine Wohnung zu erwerben. Einige Bauträger entwerfen ganze Wohn-Konzepte, um eine entsprechende homogene Vermietung zu ermöglichen. Nicht jede Wohnung ist für jeden Mieter geeignet. Das ist hier der Grundgedanke, und es ist auch nicht gewünscht.
Die Zielgruppen unterscheiden sich und somit muss sich auch das Angebot unterscheiden. Der Pendler benötigt andere Grundrisse wie eine Familie. Familien leben gern organisiert auf gut ausgenutzten Grundrissen. Senioren haben ihre eigene Vorstellung davon, was für sie optimal und einfach zu handhaben ist. Paare und Single beanspruchen großzügigen Wohnraum mit Platz für Entfaltung.
Ein Trend hat sich verändert:
Seit Corona legen die Menschen mehr Wert auf eine grüne Umgebung. Vor einigen Jahren war es so, dass Familien aus der Großstadt ins Umland gezogen sind und nachdem die Kinder aus dem Haus gegangen waren, wieder Sehnsucht nach der Stadt hatten. Ältere Menschen und junge Leute konnten sich aufgrund ihrer individuellen Bedürfnisse nicht vorstellen, außerhalb der Stadt zu wohnen.
Heute sieht es anders aus. Wir finden alle Bevölkerungsgruppen in den Quartieren. Wichtig ist eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz. Ein Bahnhof in der Nähe, so wie bei unseren Projekten im Umland Berlins, ist optimal. Selbst der Pendler ist geneigt, auf das Umland auszuweichen. Hierfür stehen entsprechende Apartments zur Verfügung und werden mit einem entsprechend guten Mietzins belohnt.
Zusammenfassung
Zusammenfassend gesagt, lohnen sich Käufe von Denkmal- oder Neubauimmobilien. Die Mieternachfrage ist hoch, das Angebot ist sehr knapp und die Aussichten werden nicht besser. Wer es sich leisten kann und das ist natürlich von einigen Faktoren wie Einkommen, Lebensplanung, Familienstand, Vermögen bzw. Sparguthaben und den persönlichen Aussichten abhängig, sollte in Immobilien investieren. Eine preiswertere Alternative bilden Bestandsimmobilien, immer vorbehaltlich der Kenntnisnahme der Risiken von Immobilieninvestitionen (Das gilt für alle Immobilienarten).
Inflationsschutz, Wertsicherung, Vererbung sind weitere Themen, für die eine Immobilie Lösungen bietet.
Neubauvorhaben werden zurzeit zurückgehalten. Die Bauträger stoppen neue Projekte.
Bei uns erhalten Sie tolle Neubauten in Leipzig, Chemnitz und im Umland Berlins.
Dieser Artikel stellt keine Anlageberatung dar. Suchen Sie den direkten Kontakt eines Spezialisten.
Lassen Sie uns gern austauschen, wie Ihre Planung aussieht. Wie immer freue ich mich über Ihren Anruf/Ihre Antwort.
Ihre Carola Däumlich